Es gibt eine Vielzahl von Gründen aus denen Ausländer in den USA Immobilien erwerben. Zum Beispiel während einer Entsendung oder als Feriendomizil.
Bei dem Verkauf einer solchen selbstgenutzten Immobilie stellt sich dann die Frage, welche steuerlichen Konsequenzen damit einhergehen und welche Offenlegungs- und Abgabeverpflichtungen einzuhalten sind.
Generell muss ein beschränkt in den USA steuerpflichtiger Ausländer beim Verkauf seiner US Immobilie (US Real Property Interest – USRPI) den Gewinn in den USA versteuern.[i] Dies hätte zufolge, dass er (sofern nicht schon anderweitig dazu verpflichtet) eine US-Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige (Formular 1040NR) abgeben muss.
Die Verkäufe von US-Immobilien durch Steuerausländer unterliegen einem besonderen Steuereinbehalt in den USA.[ii] Der Käufer der Immobile ist verpflichtet 15% des Verkaufserlöses als Steuer einzubehalten.[iii] Dieser Einbehalt ist zusammen mit Formular 8288 und 8288-A an die US-Steuerbehörden weiterzuleiten. Diese werden dem Verkäufer eine Kopie des Formulars 8288-A zur Verfügung stellen, damit dieser den einbehaltenen Betrag in seiner US-Steuererklärung als Steuergutschrift auf die tatsächliche Steuer anrechnen lassen kann.
Immobilien, die vom Käufer für die Nutzung als eigenen Wohnsitz gekauft werden, können einem reduzierten Steuereinbehalt oder sogar einer Ausnahme vom Steuereinbehalt unterliegen:[iv]
- Verkaufserlöse bis zu einem Betrag von $ 300,000 unterliegen keinem Steuereinbehalt
- Verkaufserlöse zwischen $ 300,000 – $ 1,000,000 unterliegen einem reduzierten Steuereinbehalt von 10%.
- Verkaufserlöse von über $ 1,000,000 unterliegen dem regulärem Einbehalt von 15%.
Der Verkäufer kann vor dem Kauf bei den US-Steuerbehörden eine Reduzierung oder Erlass des Steuereinbehalts unter Berücksichtigung der tatsächlich entstehenden Steuerpflicht beantragen.
Freibetrag gemäß Internal Revenue Code (IRC) § 121:
Das amerikanische Steuerrecht gewährt unter bestimmten Bedingungen eine Steuerbefreiung für Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Grundvoraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie der Hauptwohnsitz des Verkäufers während mindestens zwei der letzten fünf Jahre war. Der Freibetrag liegt bei getrennter Veranlagung bei maximal $ 250,000.
US Steuersätze auf Veräußerungsgewinne:
Die Steuersätze für private Veräußerungsgewinne in den USA liegen bei einer Haltedauer von unter einem Jahr bei bis zu 39.6% und bei einer Haltedauer von über einem Jahr bei bis zu 20%.
Zuweisung des Besteuerungsrechts gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA:
Gemäß Art. 13 DBA können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) bezieht, das in den USA liegt, in den USA besteuert werden.
Steuerpflicht in Deutschland:
Die Einkünfte aus der Veräußerung einer US-Immobilie sind in Deutschland nicht steuerbar. Allerdings besteht grundsätzlich ein Progressionsvorbehalt (Art. 13 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-Einkommensteuer USA und § 32 b Abs. 1 Nr. 3 EStG).
[i] IRC § 861(a)(5)
[ii] IRC $ 897(a)(2)(A)
[iii] Consolidated Appropriations Act 2016 – für Verkäufe nach dem 16. Februar 2016 – davor 10%.
[iv] IRC $ 1445(b)